La chasse immobilière du mois de septembre 2022 : au rapport !

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Septembre est réputé pour être un mois très actif sur le marché de l'immobilier, et les chiffres parlent d'eux même !

Pendant ce mois, nous avons reçu entre 2 à 3 annonces off-market par jour. 12 biens ont retenu notre attention et ont été visités. Finalement, notre choix se porte sur 4 biens potentiels, tous avec leurs avantages et inconvénients. 

Notre stratégie pour septembre est assez simple : on négocie quasi-systématiquement les prix parce qu’on est les seuls (ou parmi les seuls) sur le bien (off market), qu’on signe sans conditions suspensives de financement. Là où les vendeurs sont frileux de vendre à n’importe qui dû aux conditions de crédits bancaires qui se sont durcies.

Le Livret P. profite de sa position de force pour négocier les prix et maximiser la renta pour sécuriser au mieux ses épargnants !

Marseille - T2 à travaux

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Le premier bien est en plein cœur de Marseille. Celle ville a un potentiel de croissance des prix immobiliers très important. Ce T2 situé dans une rue résidentielle, proche de la gare, nécessite quelques travaux, pour une durée estimée de 6 semaines.

Vu l'état de l'appartement, le propriétaire un peu gourmand demande un prix trop élevé. Une négociation est en cours avec une offre à 30% en dessous sur le prix affiché. Si l'offre est acceptée, on s'attend à une rentabilité nette de 6%.

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Lyon - la future coloc de l'EM Lyon

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Le deuxième bien se situe dans la ville-lumière, dans le 7e arrondissement (Lyon, pour ceux qui n'ont pas la réf). Cette colocation de 3 chambres est vendue louée avec une renta actuelle de 5,5% net.

L'avantage avec un bien vendu loué, c'est qu'il n'y a pas de travaux à prévoir, donc avec un TRI (Taux de Rendement Interne) plus élevé. On touche les loyers directement sans période de latence ni de vacances. 

Nous négocions actuellement pour obtenir 6% net avec une baisse de prix de 40 000€ sur le prix demandé. Le bien est situé dans le quartier du futur emplacement de l’EM Lyon ce qui laisse prévoir une belle plus-value latente à moyen terme et un vivier d’étudiants très important.

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Nantes - l'hyper centre à partager

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Nantes est une ville très solide quand on parle d'investissement locatif, avec une quantité d’étudiants et de jeunes travailleurs.

Le troisième bien est aussi une coloc de 3 chambres située à proximité de l’hyper centre, entièrement refait et louée. Comme pour Lyon, pas de travaux, donc un TRI intéressant. La rentabilité actuelle net est 5,4%. Notre objectif de 6% nous pousse à négocier avec une baisse du prix de +30 000€. On croise les doigts. 

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Saint Denis - un grand appart aux portes de Paris

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Sur ce dernier bien, on reste en Ile-de-France avec un grand appartement à proximité de Paris. Lui aussi est déjà loué, mais à un grand groupe français. L'avantage, c'est qu'il y a un bail social en cours qui n’est pas contraint par la loi d’encadrement des loyers. Le groupe loge ses salariés cadres depuis 4 ans. C'est une pratique courante et assez rentable, c'est notamment la configuration actuelle de notre villa à Villejuif. Rentabilité garantie, puisqu'on est protégé de la vacance locative.

Avec le prix affiché, la rentabilité est de 5% net, ce qui est très bien pour le secteur. On négocie pour obtenir une rentabilité à 5,5% via une baisse du prix de plus de 10%.

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D’autres biens sont en cours d’analyse également. On vous tient évidemment au courant des prochaines acquisitions ;)