Comment faire le meilleur investissement immobilier ?

Malgré la pandémie de Covid-19, l’immobilier est plus que jamais un investissement judicieux pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou s’assurer des revenus complémentaires. D’autant que les possibilités d’investir dans l’immobilier sont nombreuses.

Afin de vous diriger vers l’investissement le plus adapté et avant de vous lancer, il est primordial de bien définir votre projet, de connaître vos capacités financières et de prêter attention aux variables de chaque solution d’investissement d’immobilier. Car un placement immobilier comporte toujours un risque qu’il s’agit d’évaluer.  

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Quels sont les principaux types d’investissements immobiliers ?

a. L’investissement locatif individuel

L’investissement locatif individuel suppose un investissement de départ souvent important qui peut être facilité par le crédit. Acheter un bien dans l’ancien ou le neuf est très différent, faisons un tour d'horizon :

- L’ancien :

L’immobilier ancien constitue certainement une valeur sûre : il permet d’investir dans des emplacements de qualité au cœur des villes et dans des quartiers ayant un bon potentiel de croissance. Quand il acquiert un bien existant, l’investisseur voit concrètement ce qu’il achète. Cela permet aussi de limiter le risque de moins-value, car on a suffisamment de recul sur l’historique du bien, ses performances. Surtout, dans l’ancien, les prix sont souvent inférieurs au neuf ce qui permet d’améliorer sa rentabilité.

En revanche, il peut être nécessaire d’effectuer des travaux de mise aux normes dans le but de se mettre en conformité avec la loi pour louer l’appartement. Ces travaux seront déductibles des revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi, mais peuvent avoir un impact important sur la trésorerie.

Les frais de notaires sont relativement élevés dans l’ancien et représentent 7 à 8% du prix d’achat, a ne pas négliger dans son calcul donc.

Il existe aussi des dispositifs fiscaux intéressants comme la loi Malraux : elle permet d’investir dans des biens à caractère patrimonial pour rénover des immeubles situés dans des zones historiques à sauvegarder. A la clé, la possibilité d’aller chercher une réduction d’impôts de 22 % ou 30 % du montant des travaux (jusqu’à un plafond de 400 000 euros pour les travaux pour 4 années maximum), pour certaines catégories de bâtiments historiques ou classés.

- Le neuf :

Les logements neufs sont construits dans le respect des dernières normes techniques et offrent souvent de nombreux avantages en termes de défiscalisation, petite récompense pour leurs meilleures performances énergétiques. À l’inverse de l’ancien, il n’y a donc pas de travaux à prévoir dans le bien, ce qui vous permet de rester en ligne avec votre budget en évitant des mauvaises surprises. De plus, les logements sont garantis 10 ans pour le gros œuvre dans le cadre de la garantie décennale et 2 ans pour les équipements dans le cadre de la garantie biennale.

Malgré son prix à l’achat plus important, l’investissement dans l’immobilier neuf présente également des avantages fiscaux pour de nombreux particuliers. Les frais de notaire représentent environ 2.5 % du prix d’achat du bien contre 8 % dans l’ancien car pour le neuf, il n’y a pas de droit de mutation à payer (4.80 %).

Il existe aussi des dispositifs fiscaux intéressants comme la loi Pinel : vous pouvez investir dans certains logements neufs afin de bénéficier de réductions d’impôts non négligeables qui peuvent aller jusqu’à 21% de la valeur du bien immobilier pour un engagement de douze ans dans la limite de 300 000 euros. Un choix qui peut être intéressant si toutefois les paramètres autour de l’actif sont saints : emplacement, qualité du bien, demande locative, etc.

Les avantages fiscaux d’un investissement locatif individuel peuvent donc être intéressants. Pour le meilleur investissement immobilier, vous devrez être néanmoins vigilants sur la qualité du bien et en assurer la gestion locative si vous ne souhaitez pas payer des frais supplémentaires pour la déléguer.

b. Les fonds immobiliers

Les plus connues sont les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, qui existent depuis longtemps et connaissent un essor important ces dernières années. Le domaine de la « pierre papier » regroupe les placements immobiliers mutualisés accessibles par un particulier et gérés par un professionnel. Leur rôle est d’acquérir différents types de biens immobiliers dans des secteurs variés (immeubles de bureaux, établissements de santé...) et de proposer à des investisseurs particuliers d’en prendre des parts en tant qu’associés. Elles permettent donc d’investir avec d’autres personnes dans un même bien immobilier afin d’en percevoir les loyers et d'acquérir un patrimoine sans s’occuper de la gestion locative.

- Les principaux avantages :

un risque locatif dilué du fait du nombre d’actifs immobiliers présents dans le portefeuille de la SCPI, une gestion locative assurée et une rentabilité possible de 5% par an en moyenne.

- Les principaux inconvénients :

des frais quasi prohibitifs et à tous les étages : à l’entrée (jusqu’à 15% !), pour la gestion annuelle (1 à 2% en moyenne) et même à la sortie car le marché secondaire de revente de vos parts est loin d’être facile et reste peu transparent.

Cet empilement de frais est régulièrement dénoncé par la presse spécialisée car il faut 3 à 4 années juste pour récupérer sa mise, ce qui peut être rédhibitoire pour beaucoup de petits épargnants. Enfin, beaucoup de SCPI sont essentiellement investies sur les secteurs des bureaux, des commerces et de l’hôtellerie. Ces secteurs peuvent subir d’importants dégâts en cas de retournement de marché comme l'a montré la crise du COVID.  

Afin de faire le meilleur investissement immobilier possible, veillez donc à bien ficeler votre projet et prêter attention aux détails. Préparez votre projet et choisissez un objectif : Selon que votre investissement vise à vous constituer un patrimoine immobilier de long terme pour assurer votre retraite ou un complément de revenus, vos choix ne se porteront pas vers les mêmes solutions.

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