L’investissement immobilier locatif : qu’est-ce que c’est ?

L’investissement immobilier locatif permet d’accroître son patrimoine immobilier tout en percevant des loyers réguliers.

Réaliser un investissement immobilier locatif, c’est acquérir tout ou partie d’un bien immobilier en vue de le proposer à la location, mais également de se constituer un patrimoine. En fonction de ses objectifs, l’investisseur peut acheter un logement en direct ou préférer investir dans « la pierre papier », c’est-à-dire via des actifs financiers eux-mêmes constitués de biens immobiliers.

1] L’investissement direct en immobilier locatif

L’investisseur réalise son investissement en son nom propre ou selon sa situation patrimoniale via une société dédiée. Charge à lui d’étudier le marché immobilier et la demande locative, de choisir l’emplacement et le type de bien, mais également d’assurer sa mise en location, de sélectionner ses locataires puis d’assurer les éventuels travaux d’entretien et les réparations. La gestion locative, même si elle peut être déléguée, doit être anticipée.

Toutes les démarches administratives, juridiques et fiscales sont également de son ressort. En amont de ces étapes, le projet d’investissement en immobilier locatif doit intégrer une analyse financière fine afin d’optimiser la rentabilité de l’opération. La capacité d’autofinancement et de financement (niveau d’endettement pour un crédit immobilier), les frictions fiscales, comme le choix du dispositif fiscal et autres avantages fiscaux, le montant des revenus escomptés et plus généralement les objectifs poursuivis doivent être clairement formulés et intégrés au processus décisionnel. Mais rappelons que l’investissement locatif se joue sur le long terme, et le taux d’intérêt que vous obtiendrez auprès de votre banque sera moins pertinent dans l’analyse de sa performance que sa durée. Les dispositifs de défiscalisation ou de réduction d'impôt comme la loi pinel (ou dispositif pinel) doivent également être pris en compte.

Selon le type de bail et de véhicule d’investissement qu’il utilise, un investisseur déclare ses revenus fonciers via le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %sur les revenus locatifs) ou au régime réel qui permet de déduire des revenus locatifs les travaux, la taxe foncière, l’assurance et les intérêts d'emprunts. Le réel est généralement plus intéressant et permet le cas échéant de déduire des revenus du foyer fiscal les déficits fonciers sous certaines conditions (hors intérêts de prêt).

Quel que soit le type de bail choisi, le bien est mis en location dans une optique à long terme, avec pour objectif d’en dégager un revenu locatif net le plus rapidement possible.

2] L’investissement immobilier locatif via des actifs financiers

Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas piloter la totalité de leur projet immobilier, ou qui sont à la recherche d’une diversification patrimoniale, de nombreux véhicules financiers leur permettent d’optimiser leur investissement immobilier en locatif.

Ces fonds d’investissement immobilier (comme les SCPI) collectent auprès d’épargnants afin de développer un portefeuille immobilier destiné à la location. Elles assurent toute la gestion des biens : acquisition, promotion, entretien, valorisation ou même cession lors d’arbitrages stratégiques. Les loyers procurés et plus-values sont redistribués (nets des frais de gestion) aux actionnaires sous la forme de dividendes.

Le problème? les frais quasi prohibitifs et à tous les étages : à l’entrée (jusqu’à 15% !), pour la gestion annuelle (1 à 2% en moyenne) et même à la sortie car le marché secondaire de revente de vos parts est loin d’être facile et reste peu transparent. Cet empilement de frais est régulièrement dénoncé par la presse spécialisée car il faut 3 à 4 années juste pour récupérer sa mise, ce qui peut être rédhibitoire pour beaucoup de petits épargnants. Enfin, beaucoup de fonds sont essentiellement investis sur les secteurs des bureaux, des commerces et de l’hôtellerie. Ces secteurs peuvent subir d’importants dégâts en cas de retournement de marché comme l'a montré la crise du COVID.

‍

Heureusement, le Livret P. casse les codes : c'est un placement sans frais et totalement transparent. Le Livret P. propose une vraie alternative à l’investissement en direct et vous offre une exposition au secteur de l’immobilier résidentiel - beaucoup moins risqué que les bureaux ou les commerces - mais sans vous soucier de quoique ce soit. A partir d’une application mobile très simple vous pouvez ouvrir votre Livret P. rentabilité cible de 4%/an. Accessible à partir de 100 euros seulement, le Livret P. ouvre à tous l’investissement dans l’immobilier.

‍