Premier investissement locatif : comment le réussir ?

Placement préféré des Français, l'investissement immobilier peut vous permettre de bâtir votre patrimoine ou générer des revenus passifs.

L’investissement immobilier est un des leviers indémodables pour se bâtir un patrimoine ou s’assurer des revenus complémentaires et se constituer un patrimoine. Les possibilités d’investir dans l’immobilier sont variées. Reste à faire les bons choix et avoir le niveau de connaissances nécessaires pour atteindre ses objectifs. Car un placement est rarement sans risques et nécessite donc de la préparation en tenant compte de plusieurs paramètres. Voici nos conseils pour réussir votre premier achat immobilier.

Voici nos conseils pour réussir votre premier investissement locatif.

1] Étudiez le marché et la cible

Commençons par le commencement.

Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, cette question vous a probablement déjà traversée l'esprit : «et si je n’arrive pas à louer mon bien ? ». Il faut admettre qu’un bien immobilier vacant peut vite devenir encombrant. C’est pourquoi il est primordial de s'intéresser à la tension locative, qui doit être l'un des indicateurs déterminants dans le choix du lieu de votre investissement.

Une zone en tension locative qu'est-ce que c’est ?

Cela indique que la demande de locations est inférieure à l'offre : votre investissement locatif a plus de chances de trouver preneur, de plus les périodes de vacances locatives seront plus courtes. Par conséquent, une ville en tension locative est un lieu où la demande excède l’offre locative et où il vous sera plus simple de trouver un locataire. Pensez villes universitaires, où le flux constant des étudiants vous assure de trouver facilement.

Bien évidemment, à l’inverse, si l’offre est supérieure à la demande, il vous sera plus difficile de trouver un locataire. Pensez petit village où tout le monde est propriétaire.

2] Etudiez et analysez

Voici le deuxième point qu'il ne faut pas négliger.

Un investissement immobilier ne s’apparente pas à un choix affectif comme pour une résidence principale. Oubliez donc votre instinct car tout est affaire de chiffres et d’analyse rationnelle. En effet, c’est avant tout la recherche d’un investissement rentable qui doit guider votre sélection. Les risques seraient de faire les mauvais choix et de perdre de vue l’objectif premier : la rentabilité ! Aussi, prenez garde aux simulations trop optimistes qui laisseraient envisager des gains importants à court terme.

Dans le cas de l’immobilier de rendement, prévoyez de calculer la rentabilité brute et nette du bien immobilier. Une sélection drastique s’impose donc sur le choix du bien immobilier pour s’assurer un maximum d’équilibre entre la rentabilité et l’attrait de l’emplacement pour limiter les risques de moins-value en cas de vacance locative. C’est donc à l’achat qu’il s’agit de faire les choix les plus avisés, très en amont de la location ou de la revente. Soyez patient pour bien étudier votre projet d’investissement locatif. Nous vous faisons confiance pour ça !

Comment calculer une rentabilité nette ?

La rentabilité est calculée en prenant les loyers perçus à l’année sur le prix d’achat immobilier. Lorsqu’on évoque la rentabilité nette, il faut faire attention à tout ce qu’on paie aussi bien au moment de l’achat que pendant la gestion du bien immobilier.

Pour calculer la rentabilité nette, Il faut donc prendre au numérateur l’ensemble des loyers perçus à l’année et soustraire les charges de copropriété et la taxe foncière. Le dénominateur sera lui composé du prix d’achat avec les frais d’agence, les frais de notaire (7,5% en moyenne), les frais de travaux, les frais bancaires et de caution si jamais. Vous calculez la somme nette que vous touchez tous les ans, sur le montant global de votre investissement.

3] Utilisez l’effet de levier

Si la pierre constitue un support d’investissement aussi intéressant, c’est en partie grâce à l’effet de levier en immobilier.

Lorsque vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier, concernant le financement deux solutions s’offrent à vous : emprunter à la banque ou bien puiser dans votre épargne personnelle. Lorsque les investisseurs ont suffisamment d’épargne pour éviter le recours au crédit, nombreux sont ceux qui achètent cash pensant qu’ils font des économies. Or, c’est tout le contraire. Solliciter un prêt immobilier auprès de votre organisme bancaire vous permet justement d’actionner ce fameux effet de levier immobilier, lequel va augmenter la rentabilité de votre placement locatif.

Maintenant, retenez bien cette règle simple qu'il faut respecter pour éviter les déconvenues : le coût de votre crédit immobilier doit toujours être inférieur à la rentabilité de votre investissement. En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte. Logique, mais fondamentale.

L'effet de levier du crédit permet de vous créer un patrimoine avec l’argent de la banque.

Plutôt intéressant non ?

4] Tenez compte de la fiscalité

Eh oui, on ne passera pas outre.

Les conséquences de la fiscalité peuvent peser sensiblement sur votre investissement immobilier. Vous devrez prendre en considération les taxes et divers impôts pour ne pas transformer votre placement en gouffre financier.

Le montant des impôts va dépendre du type d’actif immobilier mais aussi du total des revenus fonciers bruts. Quel que soit le type de bien, vous serez imposé sur vos revenus fonciers nets et vos revenus salariés avec une possible taxe en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Sachez par ailleurs qu’une plus-value sera imposée et même s'il existe des abattements en fonction de la durée vous devrez attendre 30 ans pour en être exonéré. Certaines niches fiscales telles que le dispositif loi Pinel peuvent vous permettre de profiter de réduction d'impôts. Toutes les pistes sont à étudier. Vous avez également d’autres mécanismes de locations meublées sous le régime fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel ou le LMNP qui vous permettent de réduire très fortement votre imposition. Mais n’ayez crainte, on aura l’occasion de vous en reparler très prochainement dans une édition spéciale fiscalité immobilière !

Contrairement à la détention directe, il n'existe aucun abattement pour la durée de détention pour une SCI à l’IS (on en bénéficie en SCI à l’IR en revanche, mais au prix d’une imposition des revenus locatifs au barème progressif…). La SCI à l’IS n’est donc pas un véhicule optimal dans une optique de revente, c’est davantage un véhicule de portage locatif, de capitalisation long terme, pour se créer une foncière patrimoniale. Avec un éventuel objectif de transmission pour laquelle la fiscalité en SCI est plus avantageuse qu’en détention directe.

Enfin, la fiscalité bouge en permanence. Aussi, il est important de vous tenir informé des nouvelles législations et des modifications importantes qui peuvent venir impacter votre investissement immobilier, voire même de vous faire profiter d'avantages fiscaux. Le Mag P. est là pour apporter à sa communauté des conseils de professionnels, néanmoins faire d'autres recherches ne sera jamais de trop.

5] Trouvez un gestionnaire

La gestion d’un bien est un point critique pour réussir son investissement immobilier. En effet, ce sont rarement les premiers mois qui comptent, mais plutôt les années qui vont déterminer la réussite ou non du projet. Pour les plus impatients, il va falloir dompter ce manque de patience si vous voulez appréhender convenablement le marché de l'immobilier.

La gestion peut en effet faire baisser sensiblement vos liquidités et votre rendement. Trouver de bons gestionnaires vous permettra d’avoir une garantie supplémentaire de loyers versés en plus d’une assurance classique. Un bon gestionnaire sera proche du terrain, saura analyser les risques, et vous fera gagner du temps et de l’argent en gérant les aléas. Vous devez donc réfléchir à y consacrer une partie du budget de projet d'investissement immobilier. Ne faites pas l'impasse là-dessus.

Comme vous pouvez le lire, un investissement locatif nécessite beaucoup de travail en amont mais aussi sur toute la durée de détention du bien. Cela peut être source importante de stress et de déconvenues si le projet n’a pas été parfaitement préparé.

Le Livret P. propose une vraie alternative à l’investissement en direct en vous permettant une exposition au secteur de l’immobilier résidentiel mais sans vous soucier de quoique ce soit : nous nous occupons de tout ! A partir d’une application mobile très simple vous pouvez ouvrir votre Livret P. et obtenir une rentabilité cible de 4%/an, le tout sans aucun frais. Accessible à partir de 100 euros seulement, le Livret P. ouvre à tous l’investissement dans l’immobilier.

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